Não incidência de ITBI sobre cessão de direitos de bens imóveis
31/03/2021 às 09:30
Por Bruna Veber
Não incidência de ITBI sobre cessão de direitos de bens imóveis

Cessão de direitos mediante instrumento particular não levado a registro não pode ser fato gerador de ITBI.

O ITBI (Imposto de Transmissão sobre Bens Imóveis) tem como fato gerador a transmissão, ‘‘inter vivos’’, a qualquer título, da propriedade ou domínio útil de bens imóveis, como regulamenta o art. 156 da Constituição Federal de 1988 e art. 35 do Código Tributário Nacional, cujo tributo é de caráter municipal.

Ou seja, o fato gerador é a transmissão da PROPRIEDADE imobiliária, que se dá tão somente com o registro da transferência no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está inscrito, conforme regra do artigo 1.227 do Código Civil.

No entanto, é prática comum dos municípios a cobrança (indevida) de ITBI sobre a cessão de direitos reais sobre bens imóveis derivados do compromisso de compra e venda.
Contudo, a cessão de direitos não tem o condão de operacionalizar a transferência da propriedade e do domínio de imóveis reais, que ocorre somente com o registro de propriedade na matrícula do imóvel, razão pela qual a simples cessão por instrumento particular não levado a registro não pode ser considerado fato gerador do ITBI, tendo a exigência municipal, neste caso, caráter INDEVIDO.

Os Tribunais estaduais brasileiros e STJ já vinham reconhecendo a inexigibilidade de ITBI sobre cessão de direitos de bens imóveis, seguido pelo Supremo Tribunal Federal (STF) que, em 19/02/2021, reconheceu em sede de Repercussão Geral vinculante (com incidência nacional, sem admitir julgamento em contrário) n° 1124 que “o fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.

Caso o contribuinte tenha sido autuado ou tenha qualquer tipo de prejuízo com eventual cobrança indevida de ITBI incidente sobre cessão de direitos de bens imóveis derivados do compromisso de compra e venda, é cabível a discussão judicial para obter a reversão da respectiva autuação ou recolhimento feito de forma indevida.