STJ determina que ITBI deve ser calculado de acordo com o valor da venda do imóvel

A decisão, firmada em sede de recurso repetitivo, deve ser aplicada em outros processos que tratam da mesma matéria.

A 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça entendeu que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser pago com base no valor da venda do imóvel, afastando-se a incidência com base no valor venal do IPTU ou de valores de referência (uma espécie de tabela) fixados pelas prefeituras de modo unilateral.

Para os ministros, a base de cálculo do ITBI deve ser definida a partir do valor da transação declarada pelo próprio contribuinte, da qual presume-se boa-fé.

Se o valor se mostrar incompatível com a realidade, o Fisco poderá instaurar processo administrativo com o objetivo de arbitrar o novo valor, conforme procedimento previsto no artigo 148 do Código Tributário Nacional, ocasião em que deverá ser garantido ao contribuinte o contraditório necessário para justificar a declaração do valor questionado.

Isto porque, segundo o voto do relator, a base de cálculo do ITBI não está ligada à do IPTU, vez que o ITBI deve levar em conta o valor normal de mercado nas transações imobiliárias, que considera o valor real de mercado, benfeitorias e interesses pessoais do comprador e do vendedor do imóvel. Já o IPTU considera como base a planta genérica de valores do poder público local, com a localização e a metragem, desconsiderando-se benfeitorias e estado de conservação do imóvel, por exemplo.

A tese de efeito repetitivo dispõe que “a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU”; “o valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado e só pode ser afastada pelo Fisco por meio de processo administrativo próprio”; e “o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI”.

Fonte: REsp nº 1937821/SP (2020/0012079-1); data do julgamento: 24/02/2022; data da publicação: 03/03/2022.